Venta o alquiler de un inmueble heredado

IRPF

Venta o alquiler de un inmueble heredado

Si alguno de sus clientes adquirió un inmueble por herencia y lo destina a la venta o al alquiler, recuerde que la fiscalidad de estas operaciones será algo distinta a la aplicable a los inmuebles adquiridos por compra.

SI LO DESTINA A LA VENTA

Valor de adquisición

Heredado. Si uno de sus clientes vende un inmueble heredado, para calcular su valor de adquisición (y así determinar la ganancia patrimonial que tributa por IRPF), actúe en los siguientes términos [LIRPF, art. 36] :

◦Al no existir un precio satisfecho por la compra, deberá computar como valor de adquisición el asignado al liquidar el ISD de la herencia.

◦Añada la parte de gastos soportados en la herencia que sean imputables al bien transmitido (impuestos, notaria, Registro, etc.).

◦ Por último, si el inmueble ha sido objeto de ampliaciones o mejoras, también deberá incluir su cuantía como mayor valor de adquisición. Y si ha sido alquilado, deberá restar las amortizaciones que su cliente dedujo como gasto –o pudo haber deducido– en su IRPF [RIRPF, art. 40] .

En caso de que la liquidación del ISD efectuada haya sido objeto de comprobación por parte de Hacienda y ésta haya establecido un valor del inmueble diferente, el valor de adquisición a computar en el IRPF será el valor comprobado, y no el inicialmente declarado en el ISD [DGT V0327-15] .

En caso de que al recibir el inmueble en herencia no se hubiese liquidado el ISD, el valor de adquisición será el valor de mercado de dicho inmueble en el momento del fallecimiento del causante [DGT V1522-14] .

Imputación de los gastos de herencia

Gastos imputables. Si al recibir el inmueble en herencia también se recibieron otros bienes, surge el problema de determinar qué cuantía de los gastos soportados en la herencia son imputables como mayor valor de adquisición del inmueble transmitido. Pues bien, para repartir dichos gastos entre los diferentes bienes de la herencia, actúe de la siguiente forma [DGT V2121-13] :

◦Impute los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad a cada inmueble en la parte que le corresponda.

◦Impute los gastos de notaría, Impuesto sobre Sucesiones (ISD) y demás en proporción al valor asignado a cada bien en la herencia.

Bienes con reducción en ISD. Si su cliente heredó bienes que tuvieron derecho a alguna reducción específica en el ISD (por ejemplo, la vivienda habitual de un progenitor), la imputación de dicho impuesto es más complicada. Si se limita a repartir el gasto por ISD en función del valor de cada bien, estará distorsionando el valor de adquisición del inmueble transmitido y la ganancia patrimonial a declarar en el IRPF.

En caso de que todas las reducciones aplicables sean generales y no específicas (por ejemplo, reducciones por parentesco o por discapacidad), sí que podrá efectuar dicho reparto en proporción al valor de los bienes sin mayores complicaciones.

Cálculo correcto. Así pues, si en la herencia había reducciones específicas (bien aplicables al inmueble transmitido, bien a otros bienes), reparta el coste del ISD de la siguiente forma [DGT V2030-09] :

En primer lugar, calcule la base liquidable del ISD que proporcionalmente corresponda al inmueble transmitido.
Multiplique dicha base liquidable por el tipo medio efectivo por el que tuvo que tributar al recibir la herencia (cuota / base liquidable).
El resultado será el Impuesto sobre Sucesiones atribuible a dicho bien.

Caso práctico

Terreno heredado. En el año 2001 su cliente heredó diversos bienes de su progenitor. En concreto, la vivienda habitual de éste, valorada en 200.000 euros, un terreno valorado en 300.000 euros y otros bienes sin derecho a reducción específica, valorados en 100.000 euros más. Al liquidar el ISD aplicó una reducción de 15.957 euros por parentesco y de 122.606 por vivienda habitual, resultando una cuota a pagar de 99.296 euros.

Venta. Pues bien: si en 2016 vende el terreno, podrá computar como mayor valor de adquisición 62.839 euros, que es la parte de ISD que le corresponde según el siguiente detalle:

detalle:

Concepto	Vivienda	Terreno	Otros
Valor herencia	200.000	300.000	100.000
Red. parentesco (1)	-5.319	-7.979	-2.659
Red. vivienda hab. (1)	-122.606	-	-
Base liquidable	72.075	292.021	97.341
ISD (21,5188%) (2)	15.510	62.839	20.947

La reducción por parentesco se distribuye de forma proporcional. En cambio, la reducción por vivienda habitual se atribuye sólo a la vivienda, dado que es una reducción específica.
El tipo medio efectivo es el cociente entre la cuota del ISD y la base liquidable total (99.296 / 461.437).

SI LO DESTINA AL ALQUILER

Amortización. Pero las peculiaridades que afectan a la tributación por IRPF de los inmuebles heredados no sólo se dan en las ventas. Si su cliente alquila un inmueble, el hecho de que sea heredado le afectará en su IRPF a la hora de cuantificar la amortización deducible.

Caso general

Base de cálculo. A la hora de calcular los rendimientos netos derivados del alquiler de inmuebles, es deducible su amortización, que se cuantifica en un 3% del valor de la edificación. Dicho valor es el mayor de entre [LIRPF, art. 23.1] :

El valor catastral correspondiente a la edificación (sin computar el valor del suelo).
El coste de adquisición de la edificación (sin computar el suelo).

Cuando se desconoce la parte de coste de adquisición asignable a la edificación, puede utilizarse la proporción entre los valores catastrales que aparezcan en el recibo del IBI de cada año (que incluye el valor catastral total y el valor catastral del suelo) [RIRPF, art. 14.2] .

Inmueble heredado

Dudas. No obstante, en los inmuebles heredados surgen dudas: su valor de adquisición es el valor declarado en el ISD más los gastos inherentes de adquisición y las mejoras efectuadas. Pero ¿puede tomarse dicho valor como coste de adquisición (y, por tanto, como base de la amortización)? ¿O, por el contrario, el coste de adquisición sólo incluye los costes efectivamente satisfechos por la adquisición, sin incluir otros conceptos?

Coste de adquisición. Pues bien: a estos efectos, el coste de adquisición sólo incluye los gastos que su cliente haya satisfecho por la herencia (es decir, el pago por Impuesto sobre Sucesiones, notaria, Registro, etc., en la parte atribuible al inmueble recibido), así como las mejoras que haya podido realizar posteriormente [DGT V1259-09] .

Ejemplo. Dado que dicho valor siempre será muy bajo, recomiende a su cliente que amortice siempre sobre la base del valor catastral de la edificación [LIRPF, art. 23.1] . Vea un ejemplo si su cliente heredó un inmueble que en la actualidad tiene un valor catastral de 160.000 euros (según el recibo del IBI, el 75% corresponde a la edificación), que fue valorado a efectos del ISD en 200.000 euros, y por el que entre dicho impuesto, notario, Registro y gastos se pagaron 30.000 euros.

Concepto	Según coste de adquisición	Según valor catastral
Base de cálculo	22.250 (1)	120.000 (1)
Amortización 3%	675	3.600

30.000 x 75% y 160.000 x 75%, respectivamente.

Según Hacienda, la amortización acumulada no puede superar el coste de adquisición atribuible al edificio (en este caso 22.250 euros), por lo que en pocos años el inmueble estará totalmente amortizado y no podrá computarse más amortización [DGT V2246-11] .

No obstante, este criterio es discutible, ya que la ley permite computar una amortización anual del 3% sin establecer ningún límite global. Por tanto, cabría defender alguna de las dos siguientes opciones:

Que el inmueble sea amortizado hasta que la amortización acumulada alcance la propia base de amortización (el valor catastral; en el ejemplo, 120.000 euros).
En una interpretación más agresiva incluso podría considerarse como límite el valor de adquisición (en este caso 172.500 euros, valor declarado en la herencia más gastos accesorios en la parte correspondiente a la edificación), ya que la normativa contable permite que las empresas apliquen esa base de amortización en los bienes adquiridos de forma gratuita.

Al transmitir uno de estos inmuebles puede computarse como mayor valor de adquisición el ISD satisfecho que le corresponda, teniendo en cuenta las reducciones específicas aplicables en dicho impuesto.