Normativa
Entre las principales modificaciones se encuentra el aumento de los plazos del contrato del alquiler de tres a cinco años, el incremento de la prórroga tácita de uno a tres años o el límite al cobro de la fianza a dos meses de la renta.
La idea de este paquete de medidas es recuperar el espíritu de la Ley de 1994, que a futuro contempla la construcción de 20.000 viviendas en «los próximos 4 o 6 años» destinadas «de forma indefinida» al alquiler o la cesión en uso, «con renta o precio limitado» y en aquellos municipios y localizaciones «con demanda acreditada», donde los precios de alquiler «se estén incrementando con mayor intensidad».
Las principales novedades aplicables a partir de mañana, 19 de diciembre de 2018, fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, son las siguientes:
Contratos de alquiler más largos
Se reforma la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (LAU), introduciendo las siguientes modificaciones que afectan a los contratos del alquiler:
Se amplía el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda de 3 a 5 años (o 7 años si el arrendador es persona jurídica). Es decir, aumenta el plazo legal mínimo en el que el inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada.
Se alarga el plazo de prórroga tácita de 1 a 3 años. Se trata del plazo temporal por el que se amplía el contrato una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.
Avales limitados
En el momento de la firma del contrato, el arrendador no podrá exigir al nuevo inquilino un aval, al margen de la fianza, que exceda en dos meses la renta mensual de alquiler a no ser que se trate de contratos de larga duración. En estos sí podrán pactarse garantías adicionales. Se limitan así las exigencias, frecuentemente abusivas, que muchos propietarios piden de manera adicional al mes de fianza.
Los gastos de inmobiliaria los paga el arrendador si es una empresa
El arrendador se hará cargo de los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, siempre que sea una persona jurídica (una empresa o sociedad). Actualmente los que van a una agencia inmobiliaria a buscar casa de alquiler deben abonarle una mensualidad en concepto de honorarios, una cantidad de la que a partir de deberá hacerse cargo el arrendador.
Asimismo, se facilita la adopción de acuerdos entre el propietario y el inquilino para la renovación o mejora de la vivienda en el transcurso de un mismo contrato, sin esperar, como hasta ahora, a que finalice.
Rebaja de impuestos
En el área fiscal, el paquete de medidas aprobadas por el Gobierno establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente, con el fin de reducir las cargas fiscales que conlleva el mercado del alquiler.
El decreto también retoca la Ley Reguladora de las Haciendas Locales para modificar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) aunque en dos supuestos muy limitados:
Cuando el arrendador sea un ente público se podrá eximir al inquilino del pago de este impuesto. Esto es, se eliminar la obligación de repercutir este tributo al arrendatario en un alquiler social de vivienda por parte de Administraciones y
Se permite a los ayuntamientos con superávit destinarlo a promover su parque de vivienda pública y poder establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.
Asimismo, introduce en la Ley Reguladora de Haciendas Locales la definición de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente para que los ayuntamientos puedan aplicar el recargo del IBI que se estableció en 2002.
Pisos turísticos
Los alquileres turísticos salen de la LAU y se regularán como una actividad económica.
Para frenar el avance del alquiler turístico en determinadas ciudades muy presionadas por ello, el real decreto modifica la Ley sobre Propiedad Horizontal permitiendo a las comunidades de vecinos limitar o vetar este tipo de arrendamientos en el edificio, siempre que lo apoyen tres quintas partes de los propietarios. Una medida que, solo se aplicará a nuevos pisos turísticos y no a los ya existentes porque "no tiene carácter retroactivo".
Cambios en los desahucios de hogares vulnerables
El decreto, incluye cambios en la Ley de Enjuiciamiento Civil para que se paralicen los desahucios hasta que se encuentre una alternativa habitacional en los casos que afecten a personas o familias vulnerables.
Este tipo de desahucios están creciendo el 5% anualmente y en el tercer trimestre de este año han supuesto el 65% del total, consecuencia de que el 42% de los hogares destinan más del 40% de su renta al alquiler, una cifra 17 puntos por encima de la media de la UE.
Para luchar contra esta situación, el Gobierno modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil, con objeto de mejorar la coordinación entre los órganos judiciales y los servicios sociales competentes y facilitar la adopción de medidas para atender los casos de las familias de menor capacidad económica, vulnerabilidad social o con mayores cargas familiares, a través del establecimiento de unos trámites y plazos que ofrecen mayor seguridad jurídica tanto a inquilinos como a propietarios.
En concreto, en estos casos los jueces notificarán los inicios de los procesos de desahucio a los servicios sociales. Estos emitirán un informe y, si alertan de que las personas que van a ser expulsadas de su hogar se encuentran en situación de vulnerabilidad, se abrirá una prórroga de un mes (o de dos cuando es una persona jurídica la que solicita el lanzamiento) para buscar una solución.
Accesibilidad de los edificios
Con objeto de estimular la realización de obras de adaptación o mejora de la accesibilidad, se modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal para aumentar, en un plazo de tres años, al 10 por ciento el fondo de reserva de las comunidades de propietarios, y establecer la posibilidad de que se destine a la realización de obras en materia de accesibilidad, en un contexto demográfico, en el que cada vez hay más personas en situación de movilidad reducida que encuentran gravemente limitados sus derechos por la existencia de barreras físicas en sus edificios.
Asimismo, se establece la obligatoriedad de las obras de accesibilidad establecidas legalmente cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75 por ciento del importe de las mismas.