Una persona física que tiene más de 65 años reside desde hace más de 30 en una vivienda, propiedad de la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid, por virtud de un contrato de acceso diferido a la propiedad de dicha vivienda, suscrito por su madre en 1955. La Agencia adjudicó la vivienda a su madre en 1978 pero, debido a su fallecimiento, en 2003 la consultante se subrogó en los derechos y obligaciones derivados del contrato, y a finales de 2017 se formaliza en escritura pública la compraventa.
Si transmitiera la vivienda en 2018, la ganancia patrimonial puesta de manifiesto en la operación, ¿podría acogerse a la exención prevista en el IRPF para la transmisión de vivienda habitual efectuada por personas físicas mayores de 65 años (LIRPF art.33.4.b)?
En primer lugar, la ganancia patrimonial viene determinada por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión. Para el valor de adquisición, ha de determinarse la fecha de adquisición, que, en los supuestos de acceso diferido a la propiedad, no puede considerarse como tal la fecha de su adjudicación, puesto que lo que se adjudica es la posesión, conservando el cedente el pleno dominio de la misma hasta la amortización total del precio pactado. En este momento, cumplidas todas las obligaciones derivadas del contrato de adjudicación, se otorga escritura pública de compraventa, adquiriéndose en esa misma fecha la propiedad.
La fecha de adquisición, en consecuencia, es la del otorgamiento de la escritura pública de protocolización de documento privado, cesión de dominio de vivienda y carta de pago. Esto es, en 2017.
Por otra parte, la vivienda habitual es aquella edificación que constituye la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entiende que la vivienda ha tenido el carácter de habitual aunque no haya transcurrido dicho plazo, pero se ha producido el fallecimiento del contribuyente u otra circunstancia que exija el cambio de domicilio (LIRPF disp.adic.23ª; RIRPF art.41 bis).
A los efectos de la referida exención, se considera que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión (RIRPF art.41 bis.3).
La DGT mantiene un criterio consolidado, según el cual, los beneficios fiscales relacionados con la vivienda habitual están ligados a la titularidad del pleno dominio del inmueble, aunque sea compartido (DGT CV 4-5-06 V0845-06; CV 30-6-06 V1278-06).
Teniendo en cuenta lo anterior, la vivienda que se pretende transmitir en 2018 no constituye la vivienda habitual del contribuyente en el momento de la transmisión, ya que el periodo de permanencia de tres años no se cumple, pues su adquisición, su pleno dominio a título individual o compartido, se entiende producido a finales de 2017, sin que se compute, a estos efectos, el tiempo transcurrido anteriormente desde 2003, cuando la consultante se subrogó en los derechos y obligaciones contraídos por su madre en el contrato de acceso diferido a la propiedad de la vivienda.
En consecuencia, no resulta de aplicación la exención citada, en la medida en que la vivienda que se transmite no es la vivienda habitual de la consultante, por lo que el importe de la ganancia patrimonial ha de integrarse en la base imponible del ahorro (LIRPF art.49).
